부동산 체크 리스트

□ 부동산 채점표

   - 부동산의 각 분야에 대한 점수를 매깁니다.
   - 점수에 대해서 의심이 들 때에는 언제나 낮은 쪽 점수를 택합니다.

   - 정수를 합산하여 총계를 냅니다.
   - 현명한 투자자는 12 점대 이상의 집(부동산)을 삽니다.

□ 채점표 : 1 ( ) 2 ( ) 3 ( ) 4 ( ) 5 ( ) 합계 :   점

 

1. 매도자의 동기와 유연성

   1점, 가격이나 조건에 신축성이 없다.

           "현재의 조건을 받아들이거나 싫으면 그만두라"는 식이다.

            별로 팔 의사도 없고, 초조해지지도 않는다.

            집주인이 칼자루를 쥐고 있다.

   2점. 가격에서 약간의 할인을 생각하고 있다.

           새로운 주택 또는 부동산을 사들이기 위해 현금이 필요하다.

           지불해야 할 곳이 많아 현금이 필요한 상태. 협력해줄 의사는 있지만,이례적인 거래에 대해서는 경계하는 자세를 갖

           고 있다.

   3점. 현재 지불이 체불된 항목에 대해서는 현금이 필요하다.

           그외에는 현금을 즉시 필요로 하는 상태는 아니다.

           세금관리, 전근이나 시간문제, 이혼, 은퇴 등의 문제있음.

           가격이나 조건에서 유연함.

2. 위치
   1점, 소유주 의식이 전혀 없다.

           거리에는 쓰레기와 오물이 많다.

           높은 범죄율 인근에 매력적인 쇼핑 센터도 없다.

           이웃도 붕괴하고 있다.

           폐가와 말뚝을 친 집들이 많다.

           대로변, 산업지역, 상업지역에 가깝다.

           학교나 직장으로부터 멀리 떨어진 곳.

   2점, 옛날에는 깨끗했을 법한 이웃, 쇼핑 센터, 교회, 학교 등에 가깝다.

           하지만 아주 매력적인 동네는 아니다.

           주로 노동자 층이 많이 산다.

           출세 기회가 많은 사람들이 찾아들 동네는 아니다.

           도심지역에 사는 이웃들임

   3점, 필요시설이나 교통수단에 쉽게 접근할 수 있다.

           중산층에 다 준교외 지역이다.
           사람들이 많이 다니지도 않고 이상적인 골목들이 많다.

           인근의 부동산 가격이 다들 비슷하다.

           새로 생긴 집들을 빼놓고는 조경이 탁월하다.

           도심에서 일하는 상류층 사람들이 사는곳.

3. 계약조건
   1. 일단 전화를 걸거나 방문하여 채점표의 5개 분야에 대하여 질문을 합니다.
        가령 상대 부동산이 매도자 유연성에서 3점 위치에서 2점, 금융부분에서 3점, 부동산 상태에서 1점 (아주 낡은 상

        태) 가격에서 2점, 이렇게 해서 총점을 11점을 얻었다고 합시다.
        그러면 여러분은 12점이 나올 수 있게 흥정을 해서 (가령 집수리를 해서 점수를 올리던지, 아니면 가격을 낮추어서
        점수를 올리던지) 성사되지 않으면, 이 부동산은 깨끗이 잊어야 합니다. 이럴 경우 만날 필요도 없습니다.
        여러분의 귀중한 시간을 여기에 낭비하면 안 되는 것입니다.

   2. 구입한 부동산에 대해서 애착을 갖지 마세요. 팔아야할 상품이라고 생각해야 합니다.
       적당한 가격에 사서 적당한 가격에 판매한다는 원칙을 항상 가지고 있어야 합니다

       이 과정에서 부동산에 대해 지나친 애착을 느끼게 되면 가격과 시기에서 기회를 놓치게 되는 것입니다.

   3. 매도자에게 과감한 질문을 던지는 것에 대해서 두려워할 필요가 없습니다.
       매도자는 질문을 안 하면 오히려 관심이 없는 것으로 판단하게 됩니다.

        많은 질문을 하더라도 기쁘게 대답해 줄 것입니다.

        그리고 판매대금으로 무엇을 할 것인지도 물어보아서, 창조적인 계약을 이끌어 내는 자료로 활용하여야 바람직 한 것

        입니다.

   4. 홍정을 하는데 있어서 중요한 원칙을 알려 드리죠. 절대로 먼저 가격을 제시하지 마세요.

       가격을 먼저 제시하는 사람이 패자라는 사실을 꼭 기억해야 합니다.

       항상 매도자가 먼저 가격을 제시하게 하여야 한다.

       이렇게 함으로서 수천만원을 절약할 수 있게 되는 것입니다.

보통사람들은 11점 이하의 부동산도 많이 구입을 하지만, 여기에서 이 글을 읽는 여러분은 결코 12점 이상이 아니면 보지도 알아야 합니다. 왜냐하면 부동산의 구입에는 많은 현금이 동원되는데, 이것이 팔리지 않고 잡혀 있게 되면, 자금 운용에 막대한 지장을 가져오기 때문이죠. 이것은 전문가들도 많이 하는 실수중의 하나입니다.

 

   1점, 20% 이상의 계약금과 거액의 잔금을 1개월내에 현금으로 내놓아야 한다
           매도자는 현금을 원한다.

           은행융자에도 협조하지 않는다
           주택 가격이 좋을 때에인 고려해볼 수 있는 조건

   2점, 매입자가 내놓아야 할 매입대금의 50%까지 금융기관에서 용자할 수 있다.

           매도자는 은행융자에 협조적이다

           매입자는 잔금 지불 기간을 어느정도 탄력적으로 조정가능하다

   3점, 매입자의 현금 동원은 30% 이내 매도자기 낮은 이율에 대부분의 파이낸싱을 책임

           거액의 일시 지불금은 없다.

           매입 첫해 이후에는 적자의 현금 흐름은 없을 것으로 보임.

4. 가격
   1점. 시가 와 버금가는 가격임 파이낸싱이 탁월할 경우에만 고려
   3점. 시가보다 10% 정도 저렴함
   5점, 시가보다 20% 이상 저렴함.

5. 부동산 형태
   1점 전반적인 보수 작업이 필요함.

          상태를 양호하게 만들려면 구입비의 10% 이상이 투입되어야 함.        
          수리 작업을 했다고 해서 전,월세가 갑자기 늘어나지는 않음.
          보수 작업은 집값을 10% 이상 올려놓지 못할 것 같음.
          구입비만 많이 투입하고(보수비용 포함) 결과적으로 집값은 평균 수준밖에 되지 않음.

   2점, 전면적으로 보수해야 할 집은 아님.

           수리비는 구입비의 5%를 넘지 않을 것으로 예상.

           외관만 수리해도 집값을 금방 높여놓아 이 부동산을 매력적이고 판매 가능한 것으로 만들어 놓을 것임.

           좋은 동네에 있는 나쁜 집.

   3점, 새 집이거나 최근에 전면적으로 손을 본 집.

          전혀 문제가 없음.

          최근에 손을 보고서 주인에게 갑자기 무슨 일이 생겨 내놓은 집.

          세입자가 들어온다고 해도 전혀 손볼 필요가 없음.

          재빨리 계약 체결하여, 재빨리 세를 놓으면, 현금 흐름을 확보할 수 있다.